8月5日－6日，政府官員、著名學(xué)者、金融界專家、開發(fā)商、專業(yè)服務(wù)商以及傳媒機(jī)構(gòu)代表等500余人集聚海南博鰲，參加由21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道主辦、中國房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)合主辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”。

作為此次論壇的網(wǎng)絡(luò)主辦單位，8月5日－6日，對此次論壇博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇進(jìn)行全程直播報(bào)道，敬請廣大網(wǎng)友屆時(shí)及時(shí)刷新焦點(diǎn)網(wǎng)的最新報(bào)道。以下為“地產(chǎn)對話－－宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新與營銷之道以及商業(yè)地產(chǎn)最佳贏利模式探討”實(shí)錄：

地產(chǎn)對話－－宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新與營銷之道以及商業(yè)地產(chǎn)最佳贏利模式探討

主持人：袁一泓 中國房地產(chǎn)報(bào)副主編

對話嘉賓：

成 實(shí) 沿海集團(tuán)執(zhí)行總裁

王永平 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟

張彥峰 西安高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理

王永平 中國地產(chǎn)商業(yè)聯(lián)盟秘書長

閻少華 北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理

黎振偉 合富輝煌集團(tuán)董事副總

主持人：昨天星河灣的梁上燕老總說了暴風(fēng)雨下是否可以安眠有很深刻的體會，在這樣的市場氛圍下，很多的發(fā)展商還是以平和的心態(tài)面對，大家將更多的精力放在產(chǎn)品上，產(chǎn)品如何創(chuàng)新，北京有很多的開發(fā)商也在嘗試新東方主義的產(chǎn)品，今天的嘉賓有閻少華對建筑有深入的研究，首先請您開頭。

閻少華：大家下午好，感謝主持人，給我這么第一個發(fā)言的機(jī)會，我想還是順著主題表達(dá)我的意思。在宏觀調(diào)控下，我想先說宏觀調(diào)控，實(shí)際上這么多年來，我一直對宏觀調(diào)控有一種想法。我們都經(jīng)歷了海南的大起大落。我認(rèn)為政府應(yīng)該長時(shí)間的調(diào)控房地產(chǎn)，這是為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)消耗的資源是比較大的。另外，房地產(chǎn)還有一個原因，就是與其他行業(yè)不同的就是不動產(chǎn)，如果國家為了刺激經(jīng)濟(jì)，鼓勵房地產(chǎn)，我認(rèn)為這是錯誤的。會帶來很多的后患。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在發(fā)展速度過快的時(shí)候，會帶來資源的浪費(fèi)。這是大家都能看到的。同時(shí)也能夠給城市帶來后期發(fā)展災(zāi)難性的后果。我們生產(chǎn)牛奶可以倒掉，豆?jié){也可以倒掉，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，在城市中會給人們后期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市規(guī)劃、城市文化都帶來巨大的破壞，這一點(diǎn)是我提出為什么要長期調(diào)控的原因。例如海口，大家知道海南以前的情況。三亞和海口是海南的兩個大城市，三亞的房價(jià)比海口還要低，當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控以后，大起大落，當(dāng)時(shí)鼓勵后來又撤資，500億元資金離開了海南，給海口留下了1600萬平方米的房屋，已經(jīng)消化了10年，海口還有300萬平方米沒有消化，這實(shí)際上就是建筑垃圾，這不能像牛奶一樣倒掉的，造成海口一蹶不振。海口的房價(jià)價(jià)格是二、三千，現(xiàn)在三亞的房屋價(jià)格是超過了海口的，原因就是因?yàn)楹？谟写罅康慕ㄖ萍s了城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)。今天談的應(yīng)該是永久性的問題。如何調(diào)整，我認(rèn)為現(xiàn)在的政策不是很理想，我認(rèn)為調(diào)控重點(diǎn)在于量的調(diào)整。而不是在價(jià)格，價(jià)格應(yīng)該讓市場用無形的手調(diào)整。量明年供應(yīng)多少，包括供給，國家通過上游產(chǎn)品的控制。

房地產(chǎn)的建筑創(chuàng)新，與其他的工業(yè)產(chǎn)品和IT產(chǎn)品的其別。其他的產(chǎn)品需要的是真正意義上的常規(guī)理解的創(chuàng)新。實(shí)際上建筑不需要這種創(chuàng)新，建筑業(yè)不可能做到創(chuàng)新，所以大家理解建筑創(chuàng)新不是我們理解的，作出、想出一些別人沒有想過的東西，別人沒有的技術(shù)，因?yàn)檫@些都跟房屋的本質(zhì)是沒有關(guān)系的，房屋的本質(zhì)是讓居住得舒服和得體。建筑創(chuàng)新更重要的是去研究過去的東西。為什么這么談，大家覺得很驚奇，實(shí)際上我們談?wù)暮暧^調(diào)控在總量的控制下，實(shí)際上我們的建筑需要作的是，因?yàn)槲覀兊馁Y源是有限的，我們的建筑創(chuàng)新應(yīng)該符合可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該符合低產(chǎn)業(yè)化，低消耗這種生態(tài)的原則。這是對建筑創(chuàng)新最重要的，這種原則為什么會導(dǎo)致應(yīng)該守舊，我們知道，過去的東西，是成百上千年形成的，每個地區(qū)的特點(diǎn)是不一樣的。為什么，這是因?yàn)楦鱾€地區(qū)的氣侯造成的，氣侯長期的影響形成了不同的文化，過去的科技比較薄弱，交通也比較薄弱，人過多的是考慮低成本的居住，如何順應(yīng)自然，而不是破壞自然。當(dāng)今的中國的房地產(chǎn)和建筑的思路，因?yàn)樯虡I(yè)的趨勢，由于整個行業(yè)比較躁動，都過分強(qiáng)調(diào)所謂的創(chuàng)新，破壞了很多固有的東西和城市的價(jià)值。專家也談了是破壞性的建筑和開發(fā)。我們的創(chuàng)新，不應(yīng)該這么做，因?yàn)檫@樣是不可持續(xù)發(fā)展的，研究過去為什么有價(jià)值，因?yàn)槲覀冇屑夹g(shù)保證我們自己，我們還要做的是低成本的運(yùn)行和發(fā)展，古人因?yàn)樽陨砹α咳酰议L時(shí)間積累的，不適用的就被淘汰了，所以大家旅游時(shí)去看鄉(xiāng)土民居，里面有學(xué)不盡的東西，所以我認(rèn)為現(xiàn)代人很難逾越古代人，將現(xiàn)代的材料和現(xiàn)代的生活和要求融入、結(jié)合起來，這才是真正意義上的現(xiàn)代創(chuàng)新，這也是可持續(xù)發(fā)展的，也會帶來建筑文化上的美感。第三點(diǎn)我想講一點(diǎn)，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)家都走了，我想講一下經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)。

孫總說不聽經(jīng)濟(jì)學(xué)家的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說的不對。為什么不對，我認(rèn)為還是拿昨天的幾個例子說明。經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析房地產(chǎn)的時(shí)候，忽視了房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)的特殊性比其他行業(yè)的特殊性更加特殊，這是一，房地產(chǎn)的特殊性遠(yuǎn)遠(yuǎn)比在產(chǎn)業(yè)中的共性要重要，房地產(chǎn)不能形成工業(yè)化的生產(chǎn)，不能提高勞動生產(chǎn)率降低成本。房地產(chǎn)不能標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)，不能復(fù)制。世界上沒有兩個房屋是完全一致的，必須因地制宜，這樣才符合我們的生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展。

例如，陶冬講的，大家都覺得很沉悶，房地產(chǎn)的冬天來了，我認(rèn)為他的分析是錯誤的，不說他的結(jié)果，我說分析原理是錯誤的，他是用一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)來分析的，他是用正確的分析手法分析房地產(chǎn)是非常錯誤的。什么第一階段無量微跌，第二階段……這都是用經(jīng)濟(jì)的手段分析的。為什么不能分析，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品沒有充分的競爭。什么意思，比如說，手機(jī)的危機(jī)來了。例如我在建國門購買手機(jī)，同一地點(diǎn)有西門子和諾基亞，有的選擇。但是房地產(chǎn)是不可以這樣選擇的。

建國門的房產(chǎn)銷售的房屋沒有下跌，我不能去選擇是購買下跌的房屋，因?yàn)槲乙谶@里購買，這里購買不到西門子，他可能是唯一適合我的地點(diǎn)，也就是說，房地產(chǎn)沒有充分的競爭，也就是說大家為什么不明白房地產(chǎn)有比較高的利潤。這就是競爭不充分。還有一個原因，房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長，一個項(xiàng)目的回報(bào)率，忽視了年收益率，實(shí)際上年收益率不是很高。

徐教授的曲線我也不認(rèn)同，有幾個前提，第一是市場充分競爭，第二，廠商對產(chǎn)品的供給有能力增加，通過擴(kuò)大生產(chǎn)，通過降低成本。這兩點(diǎn)，在房地產(chǎn)中是不具備的，它的模型完全失去了意義。所以大家也就看一下熱鬧，沒有任何的意義。今天的主題是創(chuàng)新，這是我的長項(xiàng)，因?yàn)槲沂菍W(xué)建筑的。先說這么多。

主持人：上午是管理創(chuàng)新、剛才是金融創(chuàng)新，現(xiàn)在談的是產(chǎn)品創(chuàng)新，在嚴(yán)峻的調(diào)控下好的產(chǎn)品還是有好的銷售，產(chǎn)品創(chuàng)新是有一定的意義的。產(chǎn)品創(chuàng)新這個問題，放在北京、上海都是具備不同的含義，北京的產(chǎn)品創(chuàng)新就是炒作。請成總談一下自己的看法。

成實(shí)：說到產(chǎn)品創(chuàng)新，各位是有體驗(yàn)的，房地產(chǎn)的市場就像看戲一樣，任何一個城市，每年都可以看到，讓你耳目一新、眼前一亮的項(xiàng)目，什么風(fēng)都刮了什么歐洲、什么主義都有，實(shí)際上我們的房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品是停留在一個非常原始的階段。因?yàn)閹浊昵拔覀儗ψ》康男枨笫菐讉€功能，第一是可以遮蔽風(fēng)雨，第二，外遇寒暑，第三是防御野獸。我們作房屋要滿足這三個功能。

在座的各位想一想現(xiàn)在不漏水的房屋有嗎？現(xiàn)在的住宅對保溫隔熱的性能達(dá)到了嗎？因?yàn)楸氐氖虑槭菄易罱雠_的強(qiáng)制性的政策。

現(xiàn)在沒有野獸了，但是我們的安全感沒有增加了，我們要防范自己的同類。到現(xiàn)在為止，所有的產(chǎn)品都停留在初級的階段，我比較同意閻總的觀點(diǎn)，我們的產(chǎn)品創(chuàng)新是形式上的創(chuàng)新，還是真正回歸到對居住者本身的創(chuàng)新。現(xiàn)在大家都知道，每個城市都有豪宅，幾千萬，上億元一棟的，價(jià)值是否值得，值得懷疑。創(chuàng)新應(yīng)該是回歸到人的本身，對于地球和人類來講，應(yīng)該是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)方向，這才是房地產(chǎn)創(chuàng)新的方向。例如，我們造一棟樓的時(shí)候，我們規(guī)劃的時(shí)候，一個社區(qū)，它和另外一個社區(qū)是沒有區(qū)別的，很普通的。如果我們做規(guī)劃的時(shí)候，我們對整個住宅，每一套房屋的日照進(jìn)行計(jì)算機(jī)模擬的分析，保證每一套房屋得到足夠的日照，我們對整個小區(qū)的風(fēng)環(huán)境進(jìn)行計(jì)算機(jī)模擬，讓每套房屋都可以得到風(fēng)效應(yīng)。第三，我們對小區(qū)的噪聲進(jìn)行計(jì)算機(jī)模擬，分析每套房屋遇到噪聲的干擾，這樣的做法，我們還可以對整套單元進(jìn)行能耗的分析，類似的做法，當(dāng)您進(jìn)入社區(qū)你是感受不到的，所以在產(chǎn)品創(chuàng)新的時(shí)候，真正做到對居住者有利還是形式上的創(chuàng)新，這是我們要思考的問題，從安全的角度來講，我們增加了保安和防盜網(wǎng)、紅外線，還是在增加視覺可以對視的，盡量避免視覺看不到的地方，避免圍墻有死角。這樣做新產(chǎn)品的時(shí)候，我們是在考慮安全的問題。我們根據(jù)犯罪心理學(xué)的研究，越是人多的地方，犯罪的可能性越少，同樣很簡單的。在研究組團(tuán)的規(guī)模的時(shí)候，一個組團(tuán)是300戶還是200戶還是400戶更加適合，意義在哪里，第一這樣規(guī)模的組團(tuán)對人與人的交往和熟悉的時(shí)間有多久，我們除了居住需求外有交往的需求，還有安全的需求，當(dāng)我在入住一個小區(qū)之后，在三個月內(nèi)，組團(tuán)內(nèi)的人可以達(dá)到見面就熟悉的話，犯罪率會降低的。類似這樣的產(chǎn)品創(chuàng)新，在形式上是看不出來的，這才是真正對居住者的關(guān)心，所以從這個角度講的話個，我們從國內(nèi)講的話，這方面的發(fā)展是不夠的。我們可以引進(jìn)國外的東西，我們引進(jìn)美國綠色建筑的一套體系，是綠色體系的認(rèn)證體系，重點(diǎn)關(guān)注的是環(huán)保和節(jié)能，要求整個社區(qū)達(dá)到了生態(tài)的自我平衡。例如所有的鋪地是否都可以滲透的，雨水是否可以搜集循環(huán)的。我們的綠色用到了多少，這些東西在建筑上看不到但是對我們的居住者是非常有益的，從能源從結(jié)構(gòu)來講，是否就是將墻加厚和外圍保溫做得更好，冬天我們將外圍加強(qiáng)的時(shí)候，我們可以保證室內(nèi)的熱源不走，如果室內(nèi)的空氣不交流，所產(chǎn)生的病菌是有害的，所以就要采取空氣交換的設(shè)備來做這個事情。

空氣交換的設(shè)備又有一個問題，熱氣出去，外面的冷氣進(jìn)來又有能源的損害。當(dāng)室內(nèi)熱氣出去和冷氣進(jìn)來的時(shí)候，不要使能耗減少，所以我們引進(jìn)英國的設(shè)備，制作一個示范樓。這個樓建成以后達(dá)到兩個要求，第一步利用通常的電能，用的是可再生能源，用的是風(fēng)能和太陽能。第二，是零排放的，排向大氣的二氧化碳是為零的。這樣的住宅如果全面推廣還有一定的困難，至少沿海集團(tuán)在產(chǎn)品創(chuàng)新方面還是要回歸到對居住者本身的需求，從環(huán)保來看，人類可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該回歸到這樣的課題。然后通過一些嘗試性的實(shí)踐慢慢的推廣，但是成本很高，我們引用了這個綠色體系和國家住宅的一套標(biāo)準(zhǔn)作為我們住宅的標(biāo)準(zhǔn)，我們希望所有的產(chǎn)品都沿著這條路走，隨著科技水平的提高，將產(chǎn)品的創(chuàng)新朝向真正對居住者有利的方向。

甘總：我是做比喻產(chǎn)業(yè)的，我在開發(fā)區(qū)購買了7萬平方米，這幾年搞了北京化纖廠，500畝地3個億元購買了，兩年半的時(shí)間，將近50萬平方米都賣完了，正好敢上銷售旺季。最近又做了一個項(xiàng)目，就是龍溪順景有高爾夫球場以及公寓、別墅。等于說做體育產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)臺球的突然進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，我在這個領(lǐng)域是小弟弟，臺球我是老大，有這個機(jī)會和各位學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)了很多的東西。我想剛剛進(jìn)入，也涉及了幾個領(lǐng)域，一個是高爾夫、一個是旅游、一個是商業(yè)地產(chǎn)。第一個項(xiàng)目有一個5萬平方米的商業(yè)，就是與上海百聯(lián)集團(tuán)簽訂了協(xié)議，每年幾千萬的租金。房地產(chǎn)這幾年的發(fā)展，也使很多非傳統(tǒng)地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，今天的主題是創(chuàng)新，實(shí)際上我們的公司，我是外行。各位是搞建筑和金融、房地產(chǎn)的，我是外行，干內(nèi)行的事要不斷的學(xué)習(xí)，所以今天有學(xué)習(xí)的機(jī)會，這幾天得到了不少的經(jīng)驗(yàn)。提起創(chuàng)新，龍溪順景項(xiàng)目就是比較創(chuàng)新的思路，這個項(xiàng)目是一片沙荒地，原來什么都不長。是一片荒地，沙子都是非常后厚的，改造這塊地得到了當(dāng)?shù)卣呐鷾?zhǔn)，集高爾夫球場和酒店，高爾夫球場有六個道，球道兩邊都是球場，這種模式是我在美國打球得到的啟發(fā)，一共是六個球場其中五個是這種方式，中國為什么沒有，因?yàn)榻ㄔO(shè)用地非常昂貴，成本太大因?yàn)槲覀兊纳郴牡爻杀颈容^低，所以就搞了高爾夫球場，雖然國家不提倡，但是高爾夫每年有20％的增長速度，不是提倡和限制不限制它的發(fā)展。市場有需求，人們需要健康的所以打高爾夫是有前途的。我們加入了休閑理念，不光是高爾夫也是旅游休閑的地方，因?yàn)橛形逍羌壍木频辏齻€產(chǎn)業(yè)互動，打下了成功的基礎(chǔ)。還有一個就是健康地產(chǎn)，我們引進(jìn)了韓國的專利，不管你到了哪里都可以監(jiān)控你的健康，這是信息系統(tǒng)，我也不清楚。健康地產(chǎn)和旅游休閑地產(chǎn)、高爾夫地產(chǎn)結(jié)合起來成就了龍溪順景項(xiàng)目。

黎振偉：我在這個行業(yè)已經(jīng)12年代理顧問公司，做了8年開發(fā)商。這個行業(yè)不是人們理解的那么簡單，中間是購買房屋，旁邊是銷售，這幾天我認(rèn)真的聽論壇，我聽了很多的機(jī)會，也感受到了壓力，論壇是接受新聞和壓力的。這幾天是政策和金融，五年前我們經(jīng)常講營銷，二年前講產(chǎn)品。今天我再思考政策的同時(shí)，我三點(diǎn)要思考的，開發(fā)商找金融，并不是免費(fèi)的，你的項(xiàng)目不是好的誰會給你錢，我結(jié)束了很多的外資包括新加坡政府投資局以及荷蘭第一證券公司。

一、今天已經(jīng)沒有投機(jī)了，房地產(chǎn)不像過去那么容易了。

現(xiàn)在投機(jī)減少了，房地產(chǎn)如何去開發(fā)和營銷。

二、現(xiàn)在最緊迫的是購房者的觀望，他們在持幣待購，我們?nèi)绾螤I銷打消市場的堅(jiān)冰，至今也是要付出利息的。第三，在宏觀調(diào)控下，在房地產(chǎn)冬天來臨下，不會是短期的，而是半年的，兩、三年如何把握市場的脈搏，如何把握市場真實(shí)的需求，這是開發(fā)商思考的問題，我們公司很大我在全國跑，我也服務(wù)了很多的開發(fā)商。我認(rèn)為開發(fā)商對這一認(rèn)識是比較簡單一說住宅就要搞一千畝，廣州經(jīng)歷了整個的過程，商業(yè)不是這么簡單的，一千畝的住宅也不是這么簡單的，我們公司和萬科和廣州很多的大盤進(jìn)行合作，所以這一點(diǎn)需要我們思考的。應(yīng)該說對我們來說是一個機(jī)會，反而覺得機(jī)會多了。我也感覺到壓力了，今天的中介營銷與過去是不同的，我們需要提升和整合，我們要贏得這種機(jī)會，中介營銷是不會過時(shí)的，但我們不能作簡單的中介。如果我們的財(cái)富公司都是簡單的，作用就不會大。中介公司要解決兩個問題，第一是提升，將過去簡單的營銷如何作成專業(yè)的營銷，我們要淘汰沒有信譽(yù)的，上海有1.6萬中介公司，廣州現(xiàn)在只有二、三百家中介公司，我們還要系統(tǒng)化、國際化，也是我們也要解決的。我們?nèi)ツ暝谙愀凵鲜校彩俏ㄒ坏囊患抑薪榇砉尽Ｎ覀冇腥齻€國際基金加盟我們的公司，找基金不光要找開發(fā)商，我們需要內(nèi)部的整合，現(xiàn)在公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)全部過程的專業(yè)，除了我們不作開發(fā)之外，我們都具備，從策劃到銷售，一手到二手、商業(yè)、拍賣以及投資都有，還有外部的整合。我們需要與優(yōu)秀的開發(fā)商整合，與萬科、金地、中海、都合作了。我們幫助萬科四個樓盤，提升了萬科樓盤銷售的速度，所以這一切說明中介不是這么簡單。還有中介的整合，網(wǎng)絡(luò)的整合，產(chǎn)業(yè)的整合。這些都是未來營銷創(chuàng)新所必須的，當(dāng)然我們必須要做這些，一般的中介是沒有前途的，也包括一般的開發(fā)商。

沒有錢是萬萬不能的，有錢也不是萬萬能的。我相信有錢的公司要找好的項(xiàng)目，我留意到剛才的銀行家，都說了只要你的項(xiàng)目好，就不用怕，什么叫做好，好產(chǎn)品、好市場、好項(xiàng)目，這就難了。

主持人：你的意思是說營銷很重要。這里有一個商業(yè)專家，剛剛參加了商業(yè)部的調(diào)查。王秘書長是否發(fā)現(xiàn)好的產(chǎn)品的創(chuàng)新。

王永平：我們的房地產(chǎn)如何由冷變熱，溫暖起來，確切地講是住宅的問題，房地產(chǎn)里面有商業(yè)地產(chǎn)，正在由冷變成最熱的時(shí)候，所以我覺得這么大的盛會沒有對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行探討是缺憾，住宅這一塊討論冷熱的問題，這是因?yàn)榍皫啄晡覀冊跓岬臅r(shí)候密謀仔細(xì)的討論，總是在冷的時(shí)候才想起熱的時(shí)候，我不想在明年博螯來的時(shí)候，議題差不多，只不過是商業(yè)房地產(chǎn)的物種選擇，到時(shí)就晚了。

我們不能說是不，也不能說是。對地產(chǎn)的調(diào)控不是一個部門作出的決定，一定是宏觀決策層考慮的。商業(yè)地產(chǎn)要有好的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，應(yīng)該說是鳳毛菱角，我們能夠想起來的都是李嘉誠或者其他有實(shí)力對商業(yè)地產(chǎn)很有了解的產(chǎn)品。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)是非常熱的，商業(yè)房地產(chǎn)無論竣工面積也好，還是竣工面積增長速度都超過住宅和寫字樓的速度，總的投資量是非常大的，04年達(dá)到了1700億元的投資量，但是能夠找到好的產(chǎn)品很難，大量的產(chǎn)品，我們可以看到，現(xiàn)在沒有成功，而且在未來也很難成功。今天上半場，很多的金融專家談了REITS的概念，他們也希望將物業(yè)賣給REITS，我想90％的開發(fā)商沒有想過持有REITS，國外的商業(yè)物業(yè)95％是持有物業(yè)，我們正好是相反。剩下的5％中的2.5％自己有實(shí)力持有，還有2.5％是賣不掉，被動的持在手里，我們的商業(yè)物業(yè)有很多的硬上。現(xiàn)在開發(fā)的很多的樓盤是不會有人要的。全世界我們了解了，包括香港和臺灣，沒有法律明確的限制，但是事實(shí)上沒有人這么做，除了臨界的商鋪。這么分割的賣，將一個綜合的物業(yè)賣在國外是絕無僅有的，中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，經(jīng)常是九個字起步晚、發(fā)布快、問題多。我們盲目的追求大體量的開發(fā)，諸位可能也注意到了紐約時(shí)報(bào)的報(bào)道，預(yù)言未來五年年內(nèi)十個重大的購物中心有五個在中國，他是想說明這個國家的人喜歡大，大可以說明有影響力。有人采訪一個地產(chǎn)老板，問為什么購物中心這么大，他回答我們的老板想作一點(diǎn)名稱歷史的事情。大要有討論的，什么條件下大。香港的太古城是非常有名的開發(fā)商，在香港過去十多年開發(fā)的商業(yè)總量有25萬平方米左右，太古城太古廣場都是他們開發(fā)的，但是在中國，內(nèi)地這一塊，現(xiàn)在在廣州也開始做了，只敢作一個10萬平方米的物業(yè)，他說，太大的我做不了，別人怎么做我不清楚。他們在很多的城市拿地的時(shí)候，別人都說越大越好，只有你說不能大，因?yàn)榇笠⒃趦蓚€市場基礎(chǔ)之上。第一當(dāng)?shù)氐娜丝谟卸嗌佟：芏喽⑷€的城市，都在做40萬、50萬的商業(yè)，你這個城市不到50萬的人口，誰來銷售，他說我可以輻射，例如蚌埠，做了安徽第一條商業(yè)街，我可以輻射整個安徽省。河北也作了，一個商業(yè)項(xiàng)目，他說停車場也有沈陽的車，這說明他們不考慮市場的承受能力和實(shí)際的情況。

每個城市都是有錢的，他們很多人都不告訴你。我是知道的，他們是沒有數(shù)據(jù)盲目的開發(fā)。家樂福在蘭州開發(fā)的時(shí)候，首先了解國家統(tǒng)計(jì)局，還要看國家的規(guī)劃部門看一看城市的規(guī)劃是怎樣的，我們沒有，我們對市場的了解基本上來自媒體的間接報(bào)道，沒有市場的基礎(chǔ)，同時(shí)還要考慮商業(yè)的資源整合能力。你建這么大的商場誰來經(jīng)營，有的人說，我這個地方已經(jīng)規(guī)劃了，一邊是沃爾瑪一邊是百勝，一邊是星巴克。

前段時(shí)間我到烏魯木齊，他們說是否可以讓家樂福到我們這里開商場，我問家樂福他們說三年不考慮，因?yàn)楝F(xiàn)代的物流配送達(dá)不到。如果沒有集團(tuán)的配送，它的競爭力是體現(xiàn)不出來的。所以說我們的商業(yè)建大的容量缺少市場的基礎(chǔ)，也缺少商業(yè)整合能力的判斷，也缺少資金。商業(yè)地產(chǎn)是一個四高的行業(yè)，高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高貢獻(xiàn)。

高貢獻(xiàn)是一個好的商業(yè)物業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的帶動是多邊性的，帶動周邊地價(jià)的升值。青海集團(tuán)的老總說在北京有一個物業(yè)，跟百聯(lián)物業(yè)簽定合同后，周邊的物業(yè)都升值了。帶來地價(jià)的價(jià)值。另外，可以創(chuàng)造很多的就業(yè)機(jī)會，能夠持續(xù)的做稅收的貢獻(xiàn)給地方政府，也是形象工程，繁榮的商業(yè)城市，面貌重要的展示部分，所以是高貢獻(xiàn)的工程。如果做得不好，也是高破壞的工程。因?yàn)樵谑兄行模赇伒归]后有很多的供應(yīng)商無法收回貨款，帶來一系列的社會問題，很多的店鋪賣給投資者，他們已經(jīng)將資金收了回去，所以不好的商業(yè)物業(yè)破壞性很強(qiáng)。

高投入的行業(yè)，資金需求很大，成功的商業(yè)物業(yè)都要持有物業(yè)，沒有足夠的資金不能持有，銀行的貸款一、二年就已經(jīng)收回，另外還是高風(fēng)險(xiǎn)，一個項(xiàng)目作壞了以后，什么作用都沒有。我們的住宅做得不好，可以低價(jià)銷售，不好的商業(yè)物業(yè)就是一個爛尾樓，過了高風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)才會有高回報(bào)。

主持人：中國的商業(yè)地產(chǎn)好的產(chǎn)品很少，風(fēng)險(xiǎn)極高，他風(fēng)險(xiǎn)大家不要做商業(yè)地產(chǎn)，什么是好的產(chǎn)品，我在北京居住，說實(shí)話聽孫紅斌說，北京沒有好的房屋，我是認(rèn)同的。北京是沒有好的房屋，什么是好的房屋，幾位專家和地產(chǎn)商有不同的看法，有的說是綠色健康、節(jié)能，黎總說還是營銷吧，王秘書長對商業(yè)地產(chǎn)也不認(rèn)同好的產(chǎn)品。我聽了半天觀點(diǎn)不一樣，雖然沒有直接的爭論，實(shí)際上是有爭論的。由于時(shí)間的關(guān)系，今天的討論、對話到此結(jié)束。

王永平：好的商業(yè)地產(chǎn)，在中國正處于一個比較好的空間，但是我們的市場環(huán)境還不理想，包括REITS的概念，很多的開發(fā)商對商業(yè)不了解，沒有實(shí)行定單開發(fā)，我們不是不需要商業(yè)地產(chǎn)，我們的前景是非常好的，但是我們要認(rèn)真的做，商業(yè)地產(chǎn)是很復(fù)雜的是商業(yè)和地產(chǎn)的高級形式，我們可以不懂得商業(yè)，但是做商業(yè)要懂得商業(yè)，要找專業(yè)的機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)來做，知道商家的需求是什么？

黎振偉：沒有市場沒有營銷，什么產(chǎn)品都是白作的。

主持人：非常感謝各位，今天的訪談到此結(jié)束。