成實博士----沿海地產投資（中國）有限公司副總裁

成博士簡介：畢業(yè)于美國肯尼迪西部大學，心理學博士。曾服務于國內大型企業(yè)。2004年加盟沿海地產，在企業(yè)管理方面有著豐富的經(jīng)驗。現(xiàn)任沿海地產投資（中國）有限公司副總裁，負責集團品牌與營銷管理等工作。2007年獲中國健康住宅創(chuàng)新人物獎。

沿海地產----中國健康住宅的領跑者，主張“構筑藝術空間，締造健康之家”，1990年成立于香港， 1997年在香港聯(lián)交所成功上市。沿海地產立足香港，花開四方，現(xiàn)已經(jīng)形成中國東北區(qū)域、華北區(qū)域、華中區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域和西南區(qū)域等六大區(qū)域的合理布局，開發(fā)項目遍及北京、上海、深圳、武漢等國內12個重點城市，擁有良好的跨區(qū)域經(jīng)營能力和完善的管理體系。

沿海連續(xù)多年獲得“中國房地產企業(yè)百強”稱號,旗下的“麗水系列”項目品牌已在全國各大城市獲得市場的高度認可。東莞沿海麗水佳園是沿海入駐東莞的第一個項目。 沿海麗水佳園是珠三角罕見的大規(guī)模低密度別墅住區(qū)，擁有350米寬闊江面和逾千米超長江岸，以“原生態(tài)”景觀理念塑造園林，采用“聚落化居住”理念規(guī)”倡導出新一代鄰里關系。它是東莞首個國家健康住宅試點項目工程，該項目曾榮獲“2006年度東莞最佳江景別墅樓盤”和“東莞金牌別墅園林”。

隨著西部通道的開通，沿海麗水佳園也越來越受到購房者的關注，今天我們邀請到沿海地產投資（中國）有限公司副總裁成實先生來到新浪直播室，為我們談談沿海的品牌理念——健康住宅。

采訪實錄

時間：2007年8月2日地點：國際商會中心3101新浪直播室嘉賓：沿海地產副總裁成實先生

文字實錄如下：

主持人：各位新浪的網(wǎng)友，大家上午好！這里是新浪直播室，我是新浪的主持人張斌，今天我們非常榮幸邀請到沿海地產投資(中國)有限公司副總裁成實先生來到新浪直播室，為我們談談沿海的品牌理念——健康住宅。我們有請成實先生給新浪的網(wǎng)友打個招呼。

成實：新浪的網(wǎng)友大家早上好。

主持人：健康住宅這個話題在很早以前有已經(jīng)提出，在深圳也有類似的東西，沿海地產在這個領域已經(jīng)是一個領跑者的角色，健康住宅的概念在中國提出之后，尤其在非典之后，健康住宅作為賣點的小區(qū)非常多，泛健康住宅的概念非常泛濫，您是怎么樣看待這個問題的？

成實：因為健康住宅是一個很成熟的體系，我們不能說單一的因素就決定這個建筑是不是健康住宅，因為非典流行的時候，有很多的因素是房子的密度太高，導致了細菌的傳染比較快，在這個情況下，很多的房子打出健康住宅的概念。那么是不是低密度的住宅就是健康住宅？不能簡單這樣看，應該說，低容積率和低密度是具備了打造健康住宅的理念，是不是它一定是健康住宅呢？不一定。因為健康住宅涉及理念很廣，包括建筑過程中有沒有對人有害的物質，所以根據(jù)低密度和低容積率不能簡單地判斷是不是健康住宅。

主持人：網(wǎng)友對健康住宅的話題比較感興趣，健康住宅是不是真的可以帶來健康呢？我們現(xiàn)在住的房子就不是健康住宅？不是健康的、綠色的呢？您可以給網(wǎng)友解釋一下嗎？

成實：我們剛才講健康住宅的時候我們談的是一個健康住宅的整套的體系，是由最上層的，是關于健康生活的理念組成的，因為我們需要一個健康的生活環(huán)境，我們要分析在我們的住區(qū)有哪些因素是對人體的健康是有益的，有哪些因素對人體的健康是有害的。在分析這些因素之后，我們在建筑設計階段就要把握這些因素，在設計的時候需要我們的設計對人體的健康有益。包括整個的小區(qū)規(guī)劃，和整個建筑的因素。因為健康住宅的本質是關注人的生理、心理健康和社會的健康，是包括這三個因素的。在建造過程中還要把握這些方面。完了之后才能真正打造出一個健康住宅。但是我們的健康住宅是不是有一個真正完全成熟的標準評估呢？還是沒有的。因為科技是不斷發(fā)展的，我們對健康的需求的要求是不斷提高的，我們對產品的要求也是不斷提升的，這個是一個動態(tài)的，所以我們需要不斷研究、深化住宅小區(qū)對人健康的影響。所以不能說現(xiàn)在的房子就不健康，也不能說我們現(xiàn)在的健康住宅就完全健康，因為這是一個深化的過程。是一個隨著社會發(fā)展和人們理念的提升不斷深化的過程。問題的關鍵是你在建這個房子的時候有沒有對應的體系，有沒有按照這個體系做。目前你如果按照這個體系做的話，你就具備健康住宅的理念。如果沒有按照這個體系做的話，就很難說你這個住宅是健康的。因為你沒有設計理念和材料等方面的保證。就像人的健康一樣，沒有病并不意味著你真的健康，因為你有可能處于亞健康的狀態(tài)。

主持人：成先生04年加盟沿海，這么多年來，在你的心目中，對健康住宅是怎么樣看待的？

成實：我認為健康住宅的本質是對人健康的關注，人的健康包括三個方面，一個是生理健康、一個是心理健康，還有一個社會關系的健康。生理健康是指在居住的時候有安全感，第二我們的建筑材料要減少對我們人體的損害，有污染的東西要控制，通風體系要完善、采光、日照這些對人體必須的東西要滿足。心理方面，我們希望我們居住的空間是具有藝術感的，我們的心情要愉快，從社會的角度講我們需要一個友好的鄰里關系和社區(qū)關系。我們必須要營造一個讓鄰里交往的空間，比如我們要研究如何讓我們的設計在入住者入住的時候你可以認識鄰里的80%的人，在設計的時候也要考慮。不同的設計，我們的體會很深，現(xiàn)在的很多住宅你住進去之后，你可能的鄰居都不認識。所以我們關注鄰里之間的交往、讓你回到家里有一種真正的歸屬感和安寧感。這就是我心目中的健康住宅，是從生理、心理和社會層面對整個居住者的關懷。實際上健康住宅是一種健康生活理念的物質載體。

主持人：剛才像成先生所說，從社會的角度、個人的角度讓大家理解健康住宅的一些深層次的問題。但是這種精神生活已經(jīng)上去了，但是物質方面，比如材料的價格會不會提升，會不會導致你的樓盤出來，價格會比其他的樓盤高，會不會到底你這個區(qū)域的樓盤上升？

成實：健康住宅可以說會增加成本，也可以說不會增加成本。為什么這樣講？因為健康住宅是一整套體系，比如在小區(qū)規(guī)劃的時候，你如果用了健康住宅規(guī)劃體系的話，是不用增加成本的，因為只是我規(guī)劃的方法不一樣，我們只是注重健康方面。這個是屬于健康住宅很重要的組成部分，并不會增加我們的建造成本。但是如果我們落實到整個房子健康水平的提升，就需要很先進的技術，這個時候成本就有提升。實際上成本提升有兩個方法，一個是被動式的，我們充分利用大自然，比如讓房子自動通風等；還有一種是主動提升體系，是比較高科技的，就是恒溫恒濕，這就需要大量的技術設備的投入。但是這個也有不好的地方，因為這個是不環(huán)保的，會造成大量的能耗和環(huán)境污染的損失。所以，我們面對什么樣的顧客群，當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和顧客的消費水平承受力是怎么樣，我們根據(jù)這些可以有不同的策略。我們在技術方面可以采取被動式的技術，這個成本比較低。我們的健康住宅的成本是根據(jù)顧客的價值需求的。第二個方面，整個房地產成本實際上也是結構性成本，大的結構成本包括地價、環(huán)境、物價。這個里面還可以細分，比如我們把錢到底花在什么方面？比如有人把錢花在制造大的噴泉、水、裝修材料上。我們可以把錢花在真正有利于健康的方面，所以并不一定會增加成本。這個當然和當?shù)氐纳鐣⒔?jīng)濟文化的發(fā)展水平相關聯(lián)的。也是和我們健康住宅的技術的發(fā)展有關。

主持人：沿海地產一直是健康住宅的領跑者，成總作用沿海的代表，您是如何評價健康住宅的？包括將來你們在社會上的健康住宅上會扮演什么角色？

成實：沿海在健康住宅的領跑首先體現(xiàn)在沿海是房地產企業(yè)中最早認識到居住健康對人的重要性，認識到居住健康是人居的永恒價值。也就是說我們剛開始居住的時候覺得房子大好，然后覺得園林環(huán)境好，第三覺得檔次高好。但是健康要素是居住的永恒要素，是住宅發(fā)展的必然趨勢。這個永恒要素如果不融入到我們的住宅中是違背我們的住宅發(fā)展規(guī)律的。所以沿海是最早認識到健康住宅是我們居住的永恒的要素。在這樣的前提下，沿海地產首先發(fā)現(xiàn)問題和進行研究，結合國際上先進的水平和國家的住宅中心，沿海地產04年作為國家最早的健康住宅的合作者開始研究。我想沿海地產在中國房地產企業(yè)中，首先從理念到整個體系，到整個建造、設計等管理體系上，應該是走在同行的前列。所以我們會繼續(xù)保持我們的領跑地位。

主持人：沿海從90年發(fā)展到今天，1997年在香港聯(lián)交所成功上市。已經(jīng)在中國6大區(qū)域，包括東北區(qū)域、華北區(qū)域、華中區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、西南區(qū)域建立了自己的子公司，但是你們的住宅產品，如何解決各個區(qū)域差異問題？

成實：這個也是很有特點，很有意思的話題，如果是一個區(qū)域性的房產企業(yè)如果做健康住宅的話，實際上是不完備的，因為健康住宅是和當時的氣侯條件相關聯(lián)的。正是因為沿海地產是一個全國布局的房地產企業(yè)，所以沿海具備對健康住宅進行全面研究和建造的可能性。因為在不同的區(qū)域和不同的氣侯條件下，住宅的功能性的要求是不同的。比如北京我們要特別強調保暖的問題。南方要特點強調通風的問題。我們在6大氣候區(qū)域建立了不同的健康體系。比如是哪些區(qū)域要冬暖夏涼、哪些區(qū)域需要特別通風。我們會有不同的處理技術解決這個問題。所以沿海具備比較完善的健康住宅，不同氣侯的完善的健康住宅體系的條件。我覺得這個是我們的優(yōu)勢。

主持人：根據(jù)當?shù)氐臍夂顩Q定產品的特色？

成實：還有文化角色方面，不同的區(qū)域的居住文化是不同的。居住文化對人的居住心理是有影響的，我們會吸取當?shù)氐臏Y源的居住文化精華來建造當?shù)氐淖≌１热缋锱⑦^街樓這些，我們會吸收進來。也就是說在文化的傳承中，我們也很注意。

主持人：你覺得你的產品在北方和南方哪里取得的成功多一些？

成實：北方會好一點。因為北方的保暖體系好一些。我們在做設計的時候，基本上都在小區(qū)做之前要有一個計算機模擬，要看看每棟房子的通風性。還要在北方要特別注意，冬天的風不能太大，所以你做規(guī)劃的時候，第一你要保證一定的風速，1.5米/秒。如果超過3米/秒，又不合適了。因為冬天人在室外是沒法待的。所以要進行這個方面的研究。

主持人：你們在全國各地的這么多產品，和當?shù)爻Ｒ?guī)的住宅對比，你在技術上，如何保證你的健康住宅在當?shù)氐臉I(yè)主中有很好的轉播？

成實：這個要靠業(yè)主體驗。如果你建成之后，讓你的住戶體驗。比如室內通風系統(tǒng)。在北方的冬天很冷，房子是封閉的，這樣看上去很好，但是實際上你室內的空氣很差。這個時候有必須要設計室內通風系統(tǒng)。但是通風又有一個很大的問題，通風會帶走能量的喪失，所以在通風的同時要有一個熱交換系統(tǒng)。這個要求是很高的技術。現(xiàn)在我們正在做一些嘗試。也引進了一些國外的技術。既要對人體有益，也要關注環(huán)保這塊。

主持人：有人說這種健康住宅就意味著住宅科技化，節(jié)能也是非常重要的話題。沿海在健康住宅方面，有沒有考慮過，真正和普通住宅比有多少節(jié)能呢？

成實：首先健康住宅意味著住宅科技化這句話是不太正確、不太妥當?shù)摹＝】底≌瑧摻小白≌吮净薄Ｊ且躁P注人的健康為核心的。

主持人：是不是接近自然的生活方式？

成實：對。為了達到這個，我們可以用科技化的手段，也可以不用科技化的手段。有時候可以用很原始的手段都可以解決問題。我們可以用很傳統(tǒng)的建筑手段。當然，科技也是一個很重要的手段，我們可以用，但是我們的核心還是以人為本。從節(jié)能方面講，節(jié)能不是健康住宅的全部，但是是健康住宅很重要的組成因素。如果一個房子要達到節(jié)能的話，是一個維護體系的保持，包括物理的保溫、外墻的保溫、樓頂?shù)谋亍Ｗ钪匾木褪窃诒氐臅r候要講健康，就是空氣流通，在空氣流通的時候我們怎么樣節(jié)能。不能說空氣流通的時候我們的能量損耗了這個是很矛盾的。實際上到底可以節(jié)到底能量，沒有一家做這個方面的研究。但是我們也正在進行長期的檢測，看它的能量節(jié)省是多少。我們希望消費者看到，雖然前期的會有節(jié)能成本增加，但是長期化，應該可以節(jié)省成本。理論講在三五年之后應該可以收回為節(jié)能做的投入。

主持人：現(xiàn)在國內外的建筑節(jié)能的企業(yè)非常多，包括招商地產。對比來說，沿海地產在國內和國際市場面對最大的壓力和挑戰(zhàn)是什么？

成實：我覺得最大的挑戰(zhàn)還是本土化的問題。有兩個方面，一個是居住文化的本土化，因為國外和國內是完全不同的民族特征。比如國外喜歡開放的，我們喜歡封閉的。別人喜歡人際交往，我們喜歡自己關著門干自己的事。第二個是產業(yè)化的問題。有很多建筑技術的方面我們可以解決，但是沒有產業(yè)化，所以不能提供完整的一套供應體系。這個是一個很大的問題。我覺得沿海地產作為先行者是要付出很多的代價、要作出很多的犧牲的。但是沿海覺得中國整個健康住宅的方面要迅速發(fā)展的話，還需要在產業(yè)化方面要跟上，要有成套的體系供應。目前講我覺得只是一些有社會責任感的企業(yè)可能會作一些嘗試。做一些努力。因為健康住宅一定是整個住宅發(fā)展的必然規(guī)律。因為歐美國家的房地產，外表看上去破破爛爛，很簡單，但是你到里面有不一樣了。我們中國還處于“外表”階段。

主持人：今天我作專訪之前，我在網(wǎng)上查了一些關于健康住宅的資料，我看到了一些資料，美國的綠色建筑委員會曾頒發(fā)LEED—ND社區(qū)認證確認函件給沿海地產，請問您如何看待可持續(xù)發(fā)展建筑這一新興的理念的問題？

成實：沿海地產也是中國第一家在小區(qū)規(guī)劃引入美國綠色建筑協(xié)會LEED—ND體系的。這個獎是頒發(fā)給我們北京的賽洛城的，我們北京的賽洛城的整個規(guī)劃是完全按照LEED—ND體系要求做規(guī)劃的。這個規(guī)劃就是一個可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃理念。可持續(xù)發(fā)展實際上是一個很大的課題，嚴格說要開發(fā)商承擔一個可持續(xù)發(fā)展的責任是很不公平的。應該由社會和增長來承擔。但是大家對中國房地產開發(fā)商的印象再差，實際上中國的房地產開發(fā)商有很多是具有社會責任感的。因為他們會主動承擔一些超前的，符合整個社會發(fā)展潮流的事情。比如說持續(xù)發(fā)展的項目，比如說健康住宅。這些東西實際上它可以不做的，他只要把房子蓋起來就可以了。所以我說中國的房地產開發(fā)商有很多具有社會責任感的。它需要政府、社會、開發(fā)商包括消費者共同完成。因為居住者也要求健康。你的消費習慣不能破壞我們整個可持續(xù)發(fā)展的社會體系。比如垃圾分類很簡單，所以在我們的健康住宅中要求使用本地材料，那么垃圾分類體系要建立起來，要少用汽車，我講一個特別有意思的，LEED—ND和國內有一個矛盾的東西。LEED—ND說，每戶要限制配多少個車位，國內就不是這樣的。因為LEED—ND的理念是限制私家車的發(fā)展，在小區(qū)要有公共汽車停靠站。現(xiàn)在我們認為小區(qū)不可能建公共汽車站。LEED—ND要求不能超過停車位。而且要求要有多少個自行車的停車位。還有一個垃圾分解的問題也是這樣。所以說可持續(xù)發(fā)展和社會水平、經(jīng)濟水平和整個全體公民的消費素質都是關聯(lián)的。所以這不是一兩個開發(fā)商可以做的。實際上是一個全社會的事情。政府應該在這個方面提出很多的措施。比如減稅措施等。

主持人：我有點感覺，這個和環(huán)境認證有一些關系？

成實：有一些。因為理念是一樣。

主持人：中國的住宅，您剛才說國外注重內在，中國注重外在，這個差距可以不完全在技術方面，還有住宅產業(yè)化方面。您是怎么樣看待這個問題，有沒有考慮在中國建立這個體系，成立一個專門的學院研究這個課題。

成實：我們和國家住宅中心建立了戰(zhàn)略合作伙伴。專門做住宅研究。我們自身的公司內部都有專門的研發(fā)小組專門做住宅研究。我們自己有健康住宅研究小組，和國家住宅中心也有合作。每年會有一些課題，每年在我們的項目中都有試用新的研發(fā)成果。

主持人：很多開發(fā)商講，因為生活環(huán)境和習慣的不同。中國不能照搬西方的健康住宅標準。您怎么樣看？

成實：我覺得這個很對，因為中國的經(jīng)濟發(fā)展還沒有到這個程度。我們多用一些傳統(tǒng)的建筑智慧用被動式的東西解決這個問題。還有一個本土化的問題和本土化的產業(yè)化的問題。

主持人：成總在國外的好幾個國家都待著，你覺得哪些國家的健康住宅理念比較先進？

成實：我覺得是歐洲。

主持人：歐洲哪些國家？

成實：比如奧地利、盧森堡這些下國家，他們的建筑非常人性化，你到了那里之后覺得放松感和歸屬感非常強。技術方面講是歐洲的德國等國家比較先進。但是在社會和心理這塊我覺得是歐洲的小國比較先進。

主持人：沿海地產的麗水系列，有沒有考慮把它設計成瑞典主題、西班牙主題等？有沒有考慮往這個方面去設計？

成實：這個正是我們和別的開發(fā)的區(qū)別所在。實際上有兩點：第一房地產的成本有一個是結構性成本，如果你把錢花在這個方面多的話，那么在健康方面就會少了。我們正好是在健康成本方面用得多。但是風格可以一下子打動很多人，但是是不是健康的？很難說。對于沿海地產講我們現(xiàn)在堅持做這個事，我們覺得也是一個過程，我們希望健康住宅消費者會很關注。這個是從成本講。另外從健康住宅的理念講，實際上我們反對照搬國外的，不僅是技術，而且生活方式。因為我們中國有自己的生活方式，我們有傳統(tǒng)的文化。有文化的沖突是可以的。但是我們絕對不能照搬。不能把全中國都變成“歐美”了。哪有我們本土的東西？沒有了。這個是不是居住文化的喪失呢？這個會不會對中國的建筑文化造成很深遠的負面的影響呢？很難講。也許10年、20年之后，我們要反思這個東西。就像我們現(xiàn)在反思文革的時候我們所有的建筑行為一樣的。當然我們不能怪開發(fā)商，這個是我們消費者自己引導的。因為我們顧客有這種需求，所以我們開發(fā)商就迎合這種需求。造成這個中國都變成“歐美”。但是歐美的住宅的本質是健康住宅。所以我們沿海抓住了本質這一塊，學習他本質的東西。而不是表面的東西。

主持人：我覺得我們可以根據(jù)這個作一個中國居住文化的課題。

成實：對。

主持人：感覺成總給我們做的健康住宅方面的話題。最后希望成總給我們新浪一句祝福語。

成實：我要祝福新浪房產，我希望新浪房產也能像新浪整個的門戶網(wǎng)站一樣，成為房產的第一門戶網(wǎng)站。

主持人：非常感謝成總，希望下次有機會成總再給我們聊一聊關于健康住宅的話題。謝謝。

新浪網(wǎng)直播地址：http://sz.house.sina.com.cn/sznews/2007-08-02/3656168.html